Kontorbygning udskifter vinduer og efterisolerer ydervæg
Kulde og utætte vinduer i en facade gav problemer med indeklimaet på kontorerne i Balticagade 18 i Aarhus. Bygningsejerne efterisolerede og skiftede vinduer for at sikre et attraktivt lejemål – og fik en god varmebesparelse i bonus.
Fordele
Forbedret indeklima
Lavere varmeregning
Glade og tilfredse lejere
Det er ikke altid økonomien, der styrer det. Det er også at gøre det godt for de lejere, man har. For os var varmebesparelsen en sidegevinst i det her tilfælde – men den er selvfølgelig meget velkommen.
| Indsats 2025 | Før | Efter |
|---|---|---|
| Isolering af facade mod sydvest | 50 mm isolering i hulrum mellem betonelement og skalmur | 50 mm + 150 mm isolering udvendig efterisolering med trykfast isolering afsluttet med puds |
| Udskiftning af vinduer | Vinduer med 2 lags termoruder | Vinduer med 3 lags energiruder |
| Udskiftning af yderdøre |
|
|
Sådan foregik det
Balticagade 18 på havnen i Aarhus havde i 2015 et energimærke D, og kontorbygningen fra 1950 er løbende blevet energiforbedret med mindre tiltag og delvise efterisoleringer. Ydervæggene er f.eks. blevet delvist efterisoleret indvendigt, og der er blevet tilføjet supplerende varmepumper, samt sporadiske udskiftninger af ældre døre og vinduer. I 2025 gjorde lejeren de bygningsansvarlige opmærksom på, at der alligevel var udfordringer med indeklimaet.
Facaden, som ikke var blevet efterisoleret tidligere, var kold, og der var problemer med utætheder, især omkring nogle af vinduerne. Varmeforbruget var desuden højt og ønskedes reduceret. Det blev derfor besluttet, at hele den berørte facade skulle renoveres for at sikre en varm facade og et godt indeklima for brugerne af bygningen. Renoveringen bestod af:
- udskiftning af vinduer
- udskiftning af døre
- efterisolering af den sydvestlige facade med 150 mm isolering.
Forberedelse
I vurderingen af projektet fravalgte de projektansvarlige indvendig efterisolering, som ellers tidligere var blevet benyttet andre steder i bygningen. Det blev primært fravalgt pga. risiko for fugt, og fordi det ville mindske gulvarealet og forstyrre lejernes arbejde. Bygningen skulle derfor isoleres udvendigt.
Man tjekkede standen af de eksisterende vinduer i hele bygningen for at vurdere, hvilke vinduer der skulle udskiftes. Da der skulle arbejdes på hele den sydvestlige facade, gav det mening at udskifte alle vinduerne på denne facade. Tilstanden af de øvrige vinduer i bygningen blev vurderet individuelt, og her blev de mest slidte og/eller utætte vinduer udskiftet.
Som en del af vurderingen af vinduerne blev det tjekket, om nogle af dem allerede er var udskiftet med nye vinduer, der lever op til de gældende krav. Da det var tilfældet, blev der valgt samme mærke og leverandør til udskiftningen af de øvrige vinduer. Formålet var at sikre et ensartet udtryk. Bygningsejeren har desuden gode erfaringer med, at dette kan gøre drift og vedligeholdelse nemmere, da eventuelle reklamationer går til den samme leverandør.
Udførsel
Den sydvestlige facade blev udvendigt efterisoleret med 150 mm trykfast isolering og afsluttet med et lag puds og maling. Derudover blev de eksisterende vinduer udskiftet med nye 3-lags energivinduer.
Størstedelen af arbejdet kunne udføres på den udvendige side af vinduerne, så det kun var ved monteringen af vinduer og døre, at der var behov for adgang til de indvendige kontorlokaler. Det har betydet, at lejernes stort set kunne bruge lokalerne som normalt i hele perioden.
Konklusion
Renoveringen blev afsluttet i 2025. Forløbet er gået upåklageligt fra start til slut og har været en succes. Lejeren fortæller, at indeklimaet er blevet bedre, og at det er blevet et rart sted at sidde.
Det var det primære mål, fortæller Lars A. Nielsen, Byggeleder hos udlejeren Olav de Linde.
"Vi vil gerne spare energi for både klimaet og økonomiens skyld. Men det vigtigste for os er nu engang at have nogle gode lejemål, som vores lejere er glade for. Vi gjorde det her for lejeren, fordi så bliver de hos os. En løbende dialog er meget vigtig. Og så er det bare skønt, når bedre indeklima går hånd i hånd med andre gode formål som energibesparelser.”
Energibesparelserne giver flere væsentlige sidegevinster:
-
Bedre energimærke
Bygningens energimærke er forbedret fra D til A gennem renoveringer i perioden fra 2015 til 2025. Den større facaderenovering i 2025 vurderes at have løftet energimærket fra C eller B til A.
-
Lavere varmeregning
Bedre isolering og nye vinduer har sænket varmeregningen. Det kommer først og fremmest lejeren til gode, men for bygningsejeren er det en stor gevinst at få attraktive lejemål. Nu har lejeren lyst til at blive, så der skal ikke driftes på en tom bygning. Dette lykkedes gennem en god og konstruktiv dialog med bygningens brugere.
Udfordringer og løsninger
Der har ikke været de store udfordringer i forbindelse med projektet, men en renovering af en kontorbygning kræver uanset hvad koordinering med lejerne.
Dialog om adgang til lokaler
Dialogen med bygningens eneste lejer var relativt ligetil. Det meste arbejdet foregik udvendigt, og der var kun behov for at få adgang til lokalerne for at skifte vinduerne. Lejeren var selv involveret i processen og havde efterspurgt udbedringen. De var derfor også interesseret i at få vinduerne skiftet, og selve udskiftningen gik gnidningsfrit.
Energikrav til renoveringen
Energikrav i Bygningsreglementet, som tiltagene skulle leve op til.
Efterisolering af ydervæg:
- Efterisolering til rentabelt niveau uden risiko for fugtskader
- U-værdi på maks. 0,18 W/m2K
- Ca. 200 mm isolering (0,037 W/mK)
Udskiftning af vinduer:
- Energitilskuddet for referencevinduet (Eref) skal være større end 0 kWh/m2 pr. år. svarende til energimærke A
- Ventilationsniveau fra bygningens opførelse opretholdes
Udskiftning af yderdøre:
- Yderdøre uden funktionskrav: U-værdi, der ikke er større end 1,0 W/m2K
- Yderdøre med funktionskrav: U-værdi, der ikke er større end 1,4 W/m2K
Casens gode råd til andre
- Sørg for at have en god og konstruktiv dialog med bygningens brugere
- Det skal ikke altid være økonomien, der styrer beslutningerne
- At gøre noget godt for sine lejere kan være en god langsigtet investering
Arkitektoniske overvejelser
Bygningsejeren Olav de Linde har altid et stort fokus på bevaring og transformation af bygninger og forsøger at matche det eksisterende æstetiske udtryk. I dette projekt har dette være relativt ligetil, da facaden allerede var pudset inden facaderenoveringen og man kan derfor næsten ikke se forskel på bygningen før og efter facaderenoveringen, da den fremstår med samme udtryk.